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Na arrematação de bem imóvel, o novo proprietário adquire o bem livre de gravames, e o incorpora ao seu patrimônio como se fosse o primeiro dono. No linguajar popular, diz-se que imóvel vem “limpo”, quando arrematado em leilão judicial. Portanto, o mais correto seria que não fosse cobrado o ITBI nas arrematações de imóveis em leilão judicial, visto tratar-se de aquisição originária de propriedade, e não há previsão legal de tributação nesse caso. No entanto, não é assim que tem entendido o Poder Judiciário, sendo, na prática, cobrado o ITBI nesses casos.

A arrematação de imóveis, seja em leilão judicial, ou extrajudicial, está sujeita ao imposto municipal conhecido por ITBI. É um dos custos que o arrematante deve levar em conta, além das despesas de registro e de eventual desocupação para obter a posse do imóvel.

É calculado através da determinação de uma base de cálculo, sobre a qual incide uma alíquota, que resultará no valor a ser recolhido. Embora pareça simples, como quando colocado desta forma, há alguns pontos que necessitam de atenção por parte do contribuinte.

Primeiro é preciso se atentar à base de cálculo do tributo. A jurisprudência pacífica do STJ é no sentido de que a base de cálculo do ITBI é o valor da arrematação. No entanto, os municípios tem considerado, para fins de base de cálculo do ITBI, o valor venal estabelecido para o IPTU, o que, na prática, pode resultar num valor maior a ser recolhido.

O segundo ponto para o qual o arrematante deve estar atento é a data de ocorrência do fato gerador e suas implicações. Isso porque os prazos de pagamento estabelecidos pelas legislações municipais, geralmente estão em desacordo com o que prevê a Constituição Federal e o momento da incidência do tributo considerado pela jurisprudência.

Como exemplo, é possível citar o caso do Município de São Paulo, que na Lei nº 11.154/91 estabelece o prazo de 15 dias da arrematação para o recolhimento do ITBI. Entretanto, a jurisprudência do STJ considera que o fato gerador só ocorre no momento do competente registro no cartório de imóveis. Disso decorre uma importante consequência prática: o descumprimento do prazo de 15 dias para pagamento, previsto na legislação municipal de São Paulo, não deve gerar multa nem juros de mora, pois o fato gerador ainda sequer ocorreu.

São sutilezas que podem fazer muita diferença para o contribuinte, lhe economizando bons valores, tendo em vista que a arrematação de um imóvel pode chegar a milhões de reais.

Diante de todo o exposto, deve o arrematante ficar atento no momento do recolhimento do ITBI, quando o fato gerador for a arrematação de imóvel, pois poderá estar recolhendo valor além do efetivamente devido. E caso isso ocorra, terá direito à restituição do valor excedente, através de repetição de inédito.

Referências

HARADA, Kiyoshi. ITBI – doutrina e prática. 3ª. ed. São paulo: Dialetica, 2021.